• Покупка на къща / ИЗБОР НА ПАРЦЕЛ

ИЗБОР НА  ПАРЦЕЛ ?

Да си построим къща е мечтата на голяма част от нас, но на практика това не е лесна работа, а и е свързано с много проблеми, за които ако сме подготвени предварително, ще си спестим много нерви. Но след като вече сме решили да се захванем с това начинание, първото и най-важно е да сме наясно какво точно искаме да  строим: застроена и разгъната площ на бъдещия ни дом защото това ще ни помогне да изберем подходящ  за него парцел.С това сме поставили началото към построяването мечтания дом. Следва избора и покупката на самия парцел.  Много е важно, дори е задължително, за парцела да има издадена  актуална скица. Това  ще ни запознае с точната големина, размера на лицето, формата, дворната и уличната регулация и други технически подробности. Освен тях разбира се е важно да се наблегне и на други важни характеристики на терена, а именно:

1.  Достатъчно добре ли е огрян от слънцето парцела?

2. Как ще е най-добре да е ориентирана бъдещата постройка? 

3. До каква степен  съседното застрояване има или ще има влияние в бъдеще на  домът ни?4. Как това ще се отрази на слънце греенето и на панорамата към и от къщата?

5.Преминава ли през парцела или в близост електропровод за пренос на високо напрежение, централен или разпределителен водопровод или канал и/ или други подобни инфраструкторни елементи, които биха били пречка за  получаването на разрешение за строеж. Подробна информация за тази важна инфраструктура, която преминава под повърхността и остава невидима трябва да е подробно заснета и нанесена с най-малки подробности кадастралния план за подземни съоръжения, който може да бъде видян както във съответното дружество-доставчик, така и на свободен достъп в общината, в която е имота. Възможно е да има и такава, която е неотбелязана в плана и изградена, неизвестно от кой, но това се установява едва при започване на изкопните работи на бъдещия строеж;

6. Има ли изградена до парцела  електро-преносна мрежа, но не забравяйте, че дори и да има такава, това все още не значи, че има свободни мощности.  А дали има такива– трудно се проверява, разбира се освен ако нямате познат, който да работи с дружеството-доставчик. Тогава може лесно да си направите проверката.

7. Има ли изграден централен водопровод и до колко надежден е той – чиста ли е водата, която тече по него, пука ли се често и достатъчен ли е дебита на водата дори и през топлите, летни дни;

8. Има ли изградена централна канализация в района и ако има такава- това е голям плюс. Но ако такава, за решаване на този проблем в проекта за строеж на къщата трябва да се включи и  изгради индивидуална  пречиствателна станция за отпадните води на домакинството.

9. Колкото и незначително на пръв поглед да изглежда, но не е така, много е важно и каква е почвата в парцела. Най-добра за конструкцията е песъчливата, а  след нея – скалната, най-лоша пък е глинестата. Неподходящата почва може да доведе до принудително полагане на по големи основи, а това води до оскъпяване на строителството. Глинестата почва пък създава проблеми с отвеждането на подпочвените води, но пък е по-добър изолатор от скалната;

10. Важно е да прецените дали искате бъдещият ви дом да е изграден на равно място или на такова със значителна денивелация, което ще ви даде прекрасна панорама, както и да разберете има ли свлачища в района – без значение дали в  момента не са активни. Такава информация обикновено може да се намери в техническата служба в общината на населеното място. Съседните постройки не биха могли да са критерий за наличието или липсата на свлачищни процеси в района. Ако къщата на съседа е напукана, това може да се дължи освен на свлачище и на некачесвено строителство, лоши материали или слаби основи ;

11. Има ли  изграден път с трайна настилка до парцела, включително такава за да могат тежкотоварните камиони и бетоновози да стигнат до бъдещия строеж, защото в повечето случаи фирмите отказват да доставят материали поради липса на подходящ път.

Това са най-основните параметри за намирането на парцел за бъдещият ви дом, но съвсем не са всички. И сега ако още не сте се отказали от покупката па парцела, да продължим напред към постигането на крайната цел, а именно –фамилна къща.

Вече сте харесали парцел и решавате да го закупите, с което продължавате с проучването. Земята, която се харесали може да бъде в регулация или извън регулация:

12. Ако е в регулация, проверете показателите за застрояване, които са заложени в направения подробен устройствен план за обща регулация на населеното място. Това може да направите в съответна община , в която се намира парцела. Регулацията може да бъде по ЗТСУ / Закон за териториално и селищно устройство/ или по ЗУТ / закон за устройство на територията/.  В двата закона има съществени разлики в начина на прилагане на регулацията. Регулацията може да е приложена и изпълнена в действителност или само да е разписана на книга, но да не е приложена и изпълнена. Следва направа на ПУП / Подробен Устройствен План/   и  на  ПРЗ / План за регулация и застрояване. ПРЗ е задължителен за не урегулираните поземлени имоти, както и за териториите с не приложена първа регулация, но включени в строителни граници по предходни устройствени планове.

13. Ако теренът е извън регулация се проверява в съответната техническа служба дали е  възможно  да се пристъпи към строеж само с изработването на частичен устроиствен план – ПУП  и ПРЗ и какви ще са показателите за застрояване. Ако това е възможно, следва да изискате от собственика на земята да пусне заявление до съответния кмет, главен архитект или както е прието в съответна община за допускане изработването на частичен ПУП. Виза за проектиране се издава само след изпълнена процедура по чл.16  от ЗУТ и влязъл в сила ПУП и ПРЗ. Визата следва да се завери.

14. Задължително преди подписване за прехвърляне на имота пред нотариус и преди изплащане на договорената продажна цена е необходима да се снабдите с Удостоверение за наличие или липса на тежести върху имота, който закупувате, както и да изискате от нотариуса в реално време – т.е. преди полагането на подписите върху акта за прехвърляне на собственост , да потвърди, че имотът към момента е чист от тежести и все още е собственост, на този, който ви го продава.
15. При съмнения за неадекватно поведение или подобна реакция от страна на продавача, по – добре да се откажете колкото и привлекателна да ви изглежда сделката. Първият сигнал за вероятна измама е прекалено ниската цена. Изключително бдителни бъдете когато продавачът продава с пълномощно. Винаги може да проверите пълномощното, но ако не сте напълно сигурни и спокойни , че собственика или всички съсобственици знаят за продажбата и пълномощното е валидно, по - добре не купувайте. Бъдете бдителни и при продажба на наскоро закупен имот.                                                                                                      

16. Когато вече сделката е факт  и е време за размяна на парите – плащането става задължително по банков път и не се съгласявайте сделката да се изповядва на цена, различна от тази, която плащате в действителност.

Законът за устройство на територията определя минимални размери на урегулираните поземлени имоти, предназначени за застрояване.

При ниско жилищно застрояване до 10 м:

  В градовете – повърхност 300 кв.м с лице най-малко 14 м;

  В курортните населени места – повърхност 500 кв.м и лице най-малко 16 м;

  Във вилните зони – повърхност 600 кв.м и лице най-малко 18 м;

  В селата или частите от тях с преобладаващ равнинен терен – повърхност 500 кв.м и лице най-малко 16 м, а при специфични терени и стопански условия, както и на главни улуци – повърхност 300 кв.м и лице най-малко 14 м;

  В селата или частите от тях с преобладаващ стръмен терен – повърхност 250 кв.м и лице най-малко 12 м.

Повърхност и лице могат да се намаляват най-много с 1/5 в зависимост от стопанските, техническите или теренните условия или във връзка с положението на заварените масивни сгради. Такова решение се съобразява със заключението на общинския експертен съвет. В квартали със средновисоко и високо жилищно застрояване размерите на имотите се определят не от закона, а от подробния устройствен план (ПУП).                       

Какво е това ЗРП и КЗСП

Тези съкращения са много популярни в ежедневната практика. Те са различни по своето съдържание подробни градоустройствени планове. Тяхното съдържанието се разглежда в Правилника за прилагане на Закона за устройство на територията.

ЗРП – Застроителен и регулационен план.

По отношение на дворищно-регулационните парцели, ЗРП определя:

1. Регулационната граница на парцела към улицата и регулационните граници към съседните парцели. Улицата е дадена с нейната точна ширина.

2. Застрояването в парцела – застроителните петна на бъдещите сгради и петната на заварените сгради, които се запазват в плана. С тези петна се определя начина на застрояване, което може да е свободно, когато сградата е на необходимото разстояние от границите и свързано, когато сградата е на границата „на калкан“ с долепена до нея друга сграда в съседния парцел. Определят се и броя на етажите за всяка сграда в парцела.

КЗСП – Квартално застроителен и силуетен план.

КЗСП определя с точни мерки:

1. Разположението и очертанието на сградите в план, както и минималните отстояния между тях и до регулационните линии, съобразно допустимите за съответната зона плътност и интензивност на застрояване;

2. Необходимите силуети, изясняващи: максималните височини на сградата в абсолютни коти, броя на етажите, формата и наклона на покривите и архитектурната връзка между сградите с оглед архитектурно-пространственото оформяне.

КЗСП се съставя само в случаите, когато за осъществяване на застрояването е необходимо да се допуснат отклонения от правилата, нормите и нормативите по териториално и селищно устройство или да се установи свързано застрояване в повече от два съседни парцела. По правило за всеки квартал първоначално се изготвя ЗРП и след неговото одобряване и влизане в сила се изготвя КЗСП (при необходимост). Допуска се процедурите по двата плана да се движат едновременно.На основание влязъл в сила ЗРП (при необходимост и КЗСП) на собственика се издава скица с виза за проектиране. Този документ е необходим за изготвяне на проекти за всяка сграда в даден парцел.

Плътност и интензивност на застрояване

Плътността на застрояване е отношението на сбора от застроените площи на всички основни и допълнителни сгради в парцела и площта на парцела. Това съотношение се изразява в проценти. За плътността на застрояване има приети и одобрени норми. Максималната плътност на застрояване на терени в различни зони е:

в малки населени места – 50%;

в предимно жилищни зони – 40%;

в смесени жилищни зони – 60%;

комплексно в жилищни зони – от 17% до 40%;

в централни зони в големите градове – 100%.

Интензивността на застрояване е съотношението между разгънатата застроена площ на всички сгради в парцела и площта на парцела. Тя се изразява в абсолютно число. Например: площта на парцела 300 кв.м, а разгъната засроена площ / РЗП/ е 860 кв.м. Тогава коефициентът за интензивност на застрояване е К инт = 3.2 (860:300).

Минимални размери на урегулираните поземлени имоти

Законът за устройство на територията определя минимални размери на урегулираните поземлени имоти, предназначени за застрояване.

При ниско жилищно застрояване до 10 м:

В градовете – повърхност 300 кв.м с лице най-малко 14 м;

В курортните населени места – повърхност 500 кв.м и лице най-малко 16 м;

Във вилните зони – повърхност 600 кв.м и лице най-малко 18 м;

В селата или частите от тях с преобладаващ равнинен терен – повърхност 500 кв.м и лице най-малко 16 м, а при специфични терени и стопански условия, както и на главни улуци – повърхност 300 кв.м и лице най-малко 14 м;

В селата или частите от тях с преобладаващ стръмен терен – повърхност 250 кв.м и лице най-малко 12 м.

Повърхност и лице могат да се намаляват най-много с 1/5 в зависимост от стопанските, техническите или теренните условия или във връзка с положението на заварените масивни сгради. Такова решение се съобразява със заключението на общинския експертен съвет. В квартали със средновисоко и високо жилищно застрояване размерите на имотите се определят не от закона, а от подробния устройствен план (ПУП).